关于租凭合同的求助

qiuze99 · 发表于 2011-8-6 16:36:34

本人经营个品牌服装店，生意不错，2010年6月和甲方签订了5年的有效租凭合同，本人租凭的是甲方的一部分店面（当时是甲方店面比较大，自己不需要这么大的经营面积，所以隔出了一间出租给我），房租是一年一交，2011年的房租刚刚交完，甲方在收款不久称自己经营不善无法继续经营转租，并称自己是租了乙方的房子，因为已经拖欠乙方水电费过万元，自己也无能为力所以转租或者倒闭，乙方将一并本人和甲方的房子一起收回。请教各位法律人士，作为我是想继续经营的，毕竟生意不错，但是这样的合同（合同也约束了甲方违约对我的赔偿），但是甲方现在就称自己没有钱倒闭就算了，我应该怎么样维护自己的合法权益呢？

jcddssa · 发表于 2011-10-4 12:59:55

第一、出租人起诉承租人擅自转租，是有意义的，这个意义是指建立在双方租赁合同上的违约责任。
第二、实践中转租是谋取差额利益，显然这个利益来源于出租人，出租人完全可以选择放弃或追究的权利，具体要看他如何行权。
第三、承租人也不是说退就退，承租人需对两份租赁合同负责。可能是承担两份的违约责任。怎么什么都不用赔偿呢？
第四、记住：千万不能简单说合同有效无效，因为有效无效只在于出租人选择。
         违法转租，是指承租人未经出租人同意而将租赁物出租给第三人使用收益的行为
      在我国民法上，违法转租属于无权处分情形之一种，但现行立法仅规定出租人得据以解除租赁合同，至于转租合同自身的生效究竟应依《合同法》第51条有关无权处分行为效力待定之规定，系于出租人的事后追认，抑或得依对该法第228条的解释，认为违法转租合同自始有效，惟转租人须对次承租人承担权利瑕疵担保责任，不无疑义。出租人得否不解除租赁合同而直接要求次承租人向转租人返还租赁物，亦值探究。
      《合同法》第228条规定，如果因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人对租赁物行使权利的，次承租人可以根据其受影响的程度，要求相应地减少租金或不付租金。可见，转租合同并非无效，只有在转租合同有效的情况下，次承租人才可以基于有效的转租合同追究转租人不能履行合同的违约责任，而转租人也仍可依据转租合同的实际履行期限要求次承租人支付租金。

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